今年10月28日 深圳地鐵7號線正式通車 地鐵開通后華強北釋放空間達2萬平方米 地上地下的空間容量拓展到600萬平方米 預計在今年底明年初華強北將重新開街。只是 華強北如何順利“涅槃”成為關注焦點。 獨特的樓市樣本：商與住如何協調 除了產業升級 華強北其實還是一個“綜合體”：有著屬于自己的獨特樓市樣本 但近幾年特別是地鐵圍擋期間 整個華強北片區的舊住宅小區以及大多數舊廠房的更新似乎仍原地踏步。 昔日的華強北能否重現風采？除了產業升級gw instek hipot tester 華強北其實還是一個“綜合體”：有著屬于自己的獨特樓市樣本。 華強北前身是深圳上步工業區 如果將華強北的范圍擴大至整個上步片區 就包括了價格超過“10萬+”的實驗中學學位房 還有著如華強小區、紅荔村、桑達小區、愛華大院、中電小區等舊住宅小區 中航公寓、賽格科技園公寓等配套宿舍 以及上步工業區等舊廠房和各式各樣的商業樓宇。 可以說 整個華強北片區就如同一個“綜合體”。記者調查發現。 近幾年特別是地鐵圍擋期間 整個華強北片區的城市更新除了華強北路兩旁建筑翻新、振華路上的中航城、中電迪富大廈以及部分寫字樓項目 舊住宅小區以及大多數舊廠房似乎仍原地踏步 只有上步工業區的部分區域開始啟動舊廠房改造項目。 “這幾年我都在附近租房子給員工當宿舍 其實華強北附近租金已經很高 但周圍環境的確一般。”陳老板表示 “這附近舊小區跟別的地方有所不同 除了受深圳整體樓市表現影響 還與整個華強北的經營狀況息息相關。”記者調查發現 在華強路旁的中電怡靜院是上世紀90年代的高層建筑 94平方米的單位如今租金在7000元至8000多元之間 附近舊小區兩房單位 租金也在4500元至5000多元之間。“這幾年這個片區的房子租金想漲有點難度 可能還是跟華強北的經營狀況有關。”中介溫先生對記者表示 “其實這里的租金已經很高 也就是做生意的人才能承受 有些老板還租房來做網店 這樣成本就降低了許多 也在一定程度上撐起這個片區的租金。”在南園路的一棟居民樓內記者得知 共有三四家租客都是生產手機的 房子既是手機作坊 又供租客自己居住。一位從事手機零件的老板更對記者表示 華強北居住環境一般加上租金偏貴 所以今年他將工作地點搬到了南山的一棟城中村居民樓里。 記者走訪深圳華強(000062,股吧)北片區中介機構時還了解到 因為此前相關部門對華強北電子市場的規范升級。 一些商戶搬離了該片區 片區內房租也隨之下降。就以位于南園路的下步廟北區為例 去年兩房單位租金都在5000元以上 最近租金降到了5000元以下甚至更低。中介還補充了一句：房租從來都是實體經濟的反映。 在華強北打工的小黃對記者表示 公司老板之前都在華強北附近的小區租房做宿舍 但由于這幾年生意不太好做 都讓他們搬到龍崗區南嶺村附近。“其實住華強北也就是圖方便 但居住環境很一般 經商與居住其實應該協調。”小黃說道。 轉型升級進行時：工改項目成出路？ 有人選擇堅守 有人選擇離開 更多的人則把希望寄予即將改造完成的“新華強北”。華強北雖然小但是功能非常齊全 既有工業企業也有居民區 這其實是創新要素的集中gw instek hi pot tester 是華強北的優勢 未來應減少對居民的干擾以免趕走了創新要素。 其實 華強北不只是一條街 而是一個巨大的產業鏈。如果將華強北放在更大的全球制造業生產基地遷移背景下 華強北何去何從也將是深圳轉型升級的縮影。只是 不管是互聯網的沖擊 還是順應深圳整座城市的發展 華強北的轉型已經是一種時代必然。這時 有人選擇堅守 有人選擇離開 更多的人則把希望寄予即將改造完成的“新華強北”。 早在2008年 深圳市政府就對華強北的未來發展提出了“三個中心”的定位 即高端電子信息服務、展示和交易中心、多元業態混合的高品質商業中心和生產型服務中心。據悉 福田區政府對華強北主街街面總投資約2.5億元 沿街商家建筑物改造總投資約1.6億元。雖然華強北片區的城市更新也在逐步推進 但除了路旁一些建筑的外墻 在一些市場內部 記者看到的仍然是擁擠而又雜亂的景象 柜臺里散落著各種電子配件 其中一些鋪位和柜臺張貼著招租公告。 提起城市更新 華強北的城市更新既有傳統的舊住宅小區改造 也有舊工業區廠房改造項目 這與城市更新的土地性質有關。與此類似 目前深圳城市更新中的“工改工”項目逐漸成為開發商最熱衷的項目 原因無非也在于業主較為單一 工業升級改造的可談判性難度大大降低。再者 從政府方面來看 政策鼓勵工業地產開發 因此在產業立項專業申報的流程相對較短。據世聯行(002285,股吧)研究報告 深圳未來8至10年將有3000萬平方米的工業用地供應入市 其中 正在進行中的有1200萬平方米 準備報專項規劃的約有1000萬平方米 未來5年計劃新增約800萬平方米。與此同時。 深圳城市更新供地結構正在發生巨大的變化 在2016年上半年 200萬平方米舊改供應中 工業類占比達130萬平方米。工改 已然成為開發商在深圳的主戰場。 目前 深圳市場上已有許多叫好又叫座的工改項目 包括星河world、方大城等 面對如今的高價變現或預期 讓市場對這種改造模式的未來充滿期待。比如星河world項目 原本為雅寶工業園 此前住宅部分銀湖谷的單價一度超過每平方米7萬元。當然 “工改工”項目也并非就是香餑餑。世聯行首席工改顧問董極表示 相關項目增值稅非常高 地價越低 增值空間越大 收的稅越多。也有這么一個觀點：像華強北這樣既在城市中心 又是相對低成本的經商環境 這是城市創新的源頭和土壤 應該盡量保留住這樣的空間。 除了通過城市更新讓華強北擺脫過去“低端”賣場形象gw instek hipot tester “創客”似乎成為華強北轉型升級的另一道風景。目前 賽格集團、華強集團大手筆支持創客產業鏈的發展 形成了目前賽格創客中心、華強創客中心兩大創客“天堂”。 不管是要擺脫過去“低端”賣場形象還是成為創客中心 其實這些發展要素恰恰與樓市的要素息息相關。深圳綜合開發研究院企業與市場研究中心主任劉魯魚認為 華強北雖然小但是功能非常齊全 既有工業企業也有居民區 這其實是創新要素的集中 是華強北的優勢。未來應減少對居民的干擾以免趕走創新要素。對于華強北的升級問題 一定要保持開放的姿態 給予市場充分的自由 而避免政府替代進行產業選擇。 這時 我們不妨將“新華強北”的范圍擴大 將它看作一個“綜合體” 在此基礎上對這個“綜合體”進行整體規劃 這或許將成為一個產業與樓市之間的獨特更新樣本 或許也是華強北未來實現突圍的另一種途徑。 |
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